Rund 130 Gäste konnte
Daniel Müller, Vorsitzender der Geschäftsleitung der Spar+Leihkasse Riggisberg AG, am Forum vom 27. Oktober begrüssen. Es folgte ein einstündiges, hochstehendes, durch pointierte Aussagen bereichertes Referat von Prof. Dr. Scognamiglio, CEO und Mitinhaber des Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien AG (IAZI) in Zürich.
«Die Grosswetterlage in der Schweiz ist geprägt von einer guten Konjunktur, reger Bautätigkeit, tiefen Zinsen, hoher Nachfrage, aber knappem Angebot. Das steigende Hypothekarvolumen beträgt zurzeit
870 Mrd. Franken und entspricht einem BIP von 635 Mrd. Heute läuft jedes 4. Hypothekargesuch bei einer Schweizer Grossbank auf eine Zweitwohnung hinaus», begann der Referent die «Reise durch den Immobilienmarkt Schweiz».
Bauland ist knapp
Die Einwohnerzahl der Schweiz ist von 1914 mit 3,8 Mio. auf heute 8,2 Mio. angestiegen. Und sie wächst unvermindert an. «In den letzten 30 Jahren sind wir bevölkerungsmässig geradezu explodiert, stecken aber noch immer in den gleich grossen Hosen wie damals», vergleicht Scognamiglio die Situation anschaulich. Die Siedlungsfläche der Schweiz für Wohnbau beträgt gerade mal 7,5% der Gesamtfläche. 1920 wohnte eine vierköpfige Familie auf 63 m², im Jahr 2010 beanspruchten zwei Personen eine Wohnfläche von 102 m².
Die Bevölkerungsentwicklung, die knappen Baulandreserven, die revidierte Raumplanung und die stetig steigenden Ansprüche der Bevölkerung zwingen uns zum verdichteten Bauen, auch in die Höhe – und in den Untergrund.
Preisentwicklung / Rendite
Die Preisentwicklungen von Liegenschaften und Eigentumswohnungen ist regional unterschiedlich und auch abhängig von der Klientel. So kann innerhalb von zehn Jahren eine Liegenschaft im Raum Genf doppelt so viel kosten, in Zürich kann sie 60%, in der Waadt und im Wallis, der Süd- und Innerschweiz zwischen 50 und 57 sowie im Mittelland 32% mehr Wert sein. «Man kann heute mit einer Liegenschaft, je nach Ort und Lage, eine Eigenkapitalrendite von 10% und mehr pro Jahr erzielen», erklärt Scognamiglio.
Immo-Markt bremst ab
Seit 2012 ist der Immobilienmarkt rückläufig. Verschiedene Massnahmen führten dazu: Die Banken verschärften im Jahr 2012 die Finanzierungsregeln der Mindesteigenmittel (10%) und die Amortisation (20 Jahre auf 2/3 Belehnungssumme). 2013 und 2014 wurden für die Finanzinstitute Kapitalpuffer eingeführt und erhöht. Die Amortisation der Hypothekarschulden wurde nochmals von 20 auf 15 Jahre verkürzt. Mit der Limitierung des Vorbezugs von Geldern aus der Pensionskasse wurde der Plünderung der Vorsorgegelder ein Riegel vorgeschoben. In zwei Stufen wurden Negativzinsen von -0,25% und -0,75% eingeführt. 2015 wurde der Mindestkurs zum Euro aufgehoben und kürzlich die Vorschriften des erforderlichen Eigenkapitals einiger Grossbanken verschärft. Dies dürfte nach Einschätzung von Donato Scognamiglio den Hypothekarzins geringfügig nach oben verlagern.
Gute Aussicht in Riggisberg
«Nicht nur die Sicht in die Berge ist in Riggisberg gut. Auch die Voraussetzungen für den Erwerb einer Liegenschaft oder Eigentumswohnungen sind gut. Riggisberg ist ideal gelegen. Man wohnt hier mitten in der Natur, fernab der gossen Verkehrsströme und trotzdem ist man rasch in Bern, Thun, Schwarzenburg sowie im Naturpark Gantrisch und in den Wintersportgebieten. Diese Faktoren sind ein grosser Wert», beurteilt Scognamiglio die Region. Im Vergleich kostet ein Mustereinfamilienhaus in Riggisberg im Durchschnitt 750’000 Franken, in Köniz 1’050’000 Franken und in Oberhofen 1’200’000 Franken. Eine vergleichbare Muster-Eigentumswohnung kostet in Riggisberg im Durchschnitt 470’000 Franken, in Köniz 640’000 und in Oberhofen 730’000 Franken. Die Steueranlage von Riggisberg liegt bei 1,82 Punkten, der Liegenschaftssteuersatz bei 1,40 Promille. «Und der Fluglärm über Riggisberg ist geradezu nostalgisch-marginal im Vergleich zum Grossraum Zürich, wo bereits morgens um 5 Uhr das erste Passagierflugzeug durchs Schlafzimmer rauscht», schloss der 45-jährige Familienvater seine Ausführungen.
